Spørgsmål fra Grundejerforeningen Østervænget

Att. Advokat Michael Nathan.

Som medlem af Fritidshusejernes Landsforening, henvender jeg mig til jer for at få jeres vurdering.

Vi ønsker en hurtig opdatering af vores ordensregulativ, og i den forbindelse er vi tvivl om det kræver en godkendelse på en generalforsamling for at være juridisk bindende. Det fremgår ikke tydeligt af vedtægten, hvor der blot står at bestyrelsen udarbejder et sådan. Hvad er sædvanlig praksis?

I det vedlagte ordensreglement er de ønskede ændringer anført med rød skrift. Vedtægt er ligeledes vedlagt

§ 2.
Foreningens formål er at varetage grundejernes fælles interesser over for såvel private som offentlige, samt i øvrigt i enhver henseende at virke for en god udvikling af bebyggelsesforholdende på det areal der dækker grundejerforeningens område.

Formålet søges fremmet blandt andet ved:

1. At virke for, at grundejerne repræsenteres ved besættelser af pladser i nævn, kommissioner og andre steder, hvor grundejernes interesser bør varetages.

2. At følge administrationen af de love, der berører grundejernes interesser.

3. At yde bistand til foreningens medlemmer ved håndhævelse af deres rettigheder eller andre berettigede interesser, området vedrørende.

4. I overensstemmelse med § 10 i den for området tinglyste deklaration har foreningen endvidere følgende formål: 

a. Den skal ifølge deklarationens  § 2 sørge for veje, stier og fællesarealers  vedligeholdelse og renholdelse, ligesom foreningen sørger for, at vejenes  anlægsbredde og udførelsesmåde svarer til vejens brug.

b. Den varetager i øvrigt alle de forpligtelser og opgaver, som det er den pålagt i henhold til deklarationen, samt drager omsorg for medlemmernes fælles interesser med hensyn til kloakering, elforsyning m. m.

 5. Bestyrelsen udarbejder et ordensregulativ.

Med venlig hilsen

Bob Olorenshaw, Formand for bestyrelsen.

Svar fra FLs advokat Michael Nathan

Jeg henviser til din mail af 24. august med forskellige spørgsmål vedrørende jeres vedtægter m.m.

Jeg forstår det sådan, at Grundejerforeningen Østervænget (GØ) v/bestyrelsen ønsker at ændre foreningens gældende Ordensregulativ, og i den forbindelse spørger om

1) ordensregulativet kan ændres af bestyrelsen med bindende virkning, og
2) hvad der er sædvanlig praksis på dette område.

For nu at begynde med det andet spørgsmål må jeg svare, at praksis ikke er entydig. Tværtimod findes der næsten lige så mange forskellige regler herom, som der findes grundejerforeninger, og vedtægtsbestemmelser om dette spørgsmål forekommer altså i mangfoldige varianter. Svarene skal findes i mere generelle foreningsretlige principper.

Vedtægten er enhver forenings lovgrundlag. Medlemskab er ifølge GØ’s vedtægter pligtigt, og medlemspligten bør være tinglyst som en byrde på alle ejendomme i foreningens område. Det vil typisk også være tilfældet, idet bestemmelse herom normalt er tinglyst servitutstiftede enten i den deklaration, der styrede den oprindelige udstykning eller gennem en lokalplan.

Vedtægter kan bestemme, at en forening med hjemmel i vedtægten kan fastsætte yderligere regler, fx netop i form af et ”ordensreglement” eller lignende. I praksis kan bestemmelser herom være formuleret sådan, at ”foreningen” eller ”generalforsamlingen” eller ”bestyrelsen” fastsætter disse regler, eventuelt i forskellige kombinationer.

Af GØ’s vedtægter (§ 2, stk. 5) fremgår, at ordensreglementet fastsættes af bestyrelsen.  Bestyrelsen handler imidlertid altid under ansvar over for generalforsamlingen, og generalforsamlingen kan til altid forkaste de ordensregler og andre beslutninger, bestyrelsen har vedtaget – med mindre andet udtrykkelig fremgår af vedtægten.

Konklusion / svar på spørgsmål 1)
GØ’s vedtægter må forstås sådan, at bestyrelsen rent praktisk kan beslutte ændring af Ordensregulativet. Ændringen skal altså ikke først godkendes af en generalforsamling, men på den førstkommende generalforsamling bør der orienteres om ændringen, og generalforsamlingen kan da godkende (eventuelt ved blot at tage til efterretning) eller forkaste ændringen af Ordensregulativet.

Derimod kan vedtægtens bestemmelse ikke tages som udtryk for, at bestyrelsen er tillagt en suveræn beføjelse til at gennemføre ændringer af Ordensregulativet uden at generalforsamlingen kan blande sig heri. Det følger også af vedtægtens § 8: ”Generalforsamlingen er foreningens højeste myndighed”.

Afledte spørgsmål
Problemstillingen rejser et andet spørgsmål, nemlig om forholdet mellem vedtægt og ordensregler, og herunder om ordensreglerne er på niveau med eller har samme bindende virkning som vedtægten. I almindelighed vil man opfatte ordensregler, fastsat i medfør af vedtægten, som lige så bindende som vedtægten, men typisk som omfattende mere ”banale” og lavpraktiske spørgsmål.

For at undgå tvivl kan det være meget nyttigt i vedtægten at præcisere, at ordensreglerne udgør en del af foreningens love og er bindende for medlemmerne.

Det forekommer, at ordensregler vedrører spørgsmål som er så væsentlige, at de egentlig burde fremgå direkte af vedtægten. Det gælder i særdeleshed, hvis ordensreglerne fastsætter bestemmelser, der gør indskrænkninger i medlemmernes brug af deres ejendomme eller pålægger ejendommene økonomiske forpligtelser.

Den konkret foreslåede ændring af Ordensregulativet vedrører – som jeg forstår det – først og fremmest fælles (vej)arealer, men de nye bestemmelser kan påføre medlemmerne udgifter. Jeg tænker, at det konkret går an at fastsætte disse regler i Ordensregulativet. Hvis man vil være på den helt sikre side bør man dog overveje at gøre disse lidt ”tungere” bestemmelser til en del af GØ’s vedtægt. Det kræver i så fald, at man følger vedtægtens procedurer om vedtægtsændringer (jfr. vedtægtens § 13).

Ring eller skriv til mig, hvis mit svar rejser yderligere spørgsmål.

Med venlig hilsen
Michael Nathan
Advokat (H)