Følgende spørgsmål er indkommet fra bestyrelsesmedlem Jette Winther, Foreningen Møllekrogen, 5330 Munkebo.

Som aftalt får du her skriftligt vores spørgsmål vedr. afgrænsning af hvordan vi skal forstå Naturbeskyttelseslovens bestemmelse om adgang til færdsel ved strande og kyststrækninger.

I Naturbeskyttelsesloven kapitel 4 beskrives offentlighedens adgang til naturen. I §22 står følgende:
”Strandbredder og andre kyststrækninger er åbne for færdsel til fods, kortvarigt ophold og badning på arealer mellem daglig lavvandslinje og den sammenhængende landvegetation, der ikke er domineret af salttålende planter eller anden strandbredsvegetation.”

Vores grundstykke er mod vandsiden afsluttet med en digemur, med græsplæner på landsiden, og kampesten mod vandet.

Er det korrekt, at betragte græsplænerne som ”sammenhængende landvegetation”?

Er det korrekt, at der er offentlig færdsel mellem lavvandslinjen og digemuren/græsplænen?

Betyder det, at den offentlige adgang forsvinder, hvis vandet strækker sig helt op til muren/græsplænerne?

Er det et krav, at der skal være offentlig adgang på landsiden af digemuren, og dermed offentlig adgang på græsplænerne?

Betyder det, at hække og hegn principielt kan gå helt ud til digemuren?

Er det korrekt, at generalforsamlingen kan beslutte, om der skal være adgang for foreningens medlemmer langs vandet?

Er det korrekt, at generalforsamlingen kan beslutte at hegn og hække kan gå helt ud til digemuren?

Vedhæftet er eksempel på kyststrækning fra et af vores huse ved kystlinjen, hvor I kan se arealet mellem stakit og dige (kort græsplæne-stykke).

Hvis I har mulighed for at besvare vores henvendelse, inden vi har generalforsamling 16. juni 2018, vil vi sætte meget stor pris herpå.

Svar fra FLs formand.

Svar på diverse spørgsmål fra Foreningen Møllekrogen

Du har i egenskab af bestyrelsesmedlem i Foreningen Møllekrogen ved Kettinge Nor, Munkebo, bedt Fritidshusejernes Landsforening (FL) belyse forskellige spørgsmål. Nedenfor følger FLs svar. Da FL følger det princip, at kommunikation med medlemsforeningerne sker via foreningernes formand og/eller kasserer, sender FL for god ordens skyld også svaret til Møllekrogens formand, Søren Sillassen.
Du har bedt om svar inden jeres generalforsamling i kommende weekend, derfor svarer FL som nedenstående med forbehold for, at FL ikke – som FL har anmodet om – har fået tilsendt lejekontrakt og andre dokumenter vedrørende adkomster til arealerne. FL har i Tingbogen fundet en lejekontrakt, der er noteret til udløb i 2011. Der ses ikke at være tinglyst en ny eller en forlængelse af den tidligere aftale.  FL baserer derfor sine svar på indholdet i denne lejekontrakt. Lejekontrakten er indgået mellem Foreningen Møllekrogen og udlejer Erik Prisholm Jensen. Svaret fra Fritidshusejernes Landsforening gives i.h.t. FLs vilkår for rådgivning til medlemsforeningerne (se vilkårene til sidst i brevet).

Opmåling
Det fremgår af matriklen, at det lejede udgør en samlet matrikel. Denne matrikel ejes af jeres udlejer. Så hvis det handler om den samlede matrikels forhold, så kan ejeren (udlejeren) træffe aftale med en landinspektør om undersøgelse af diverse forhold.
Hvis det drejer sig om den indbyrdes fordeling af arealer mellem foreningens medlemmer er det antageligvis et foreningsanliggende. Den indbyrdes fordeling af det samlede lejede areal må på et eller andet tidspunkt være blevet aftalt i foreningen. Der fremgår ikke noget af de tilsendte vedtægter herom. Der må være foregået køb og salg af bygninger i årenes løb og dermed overdragelse af brugsret til arealer omfattet af lejeaftalen. Måske findes der i aftalerne herom oplysninger om de enkelte arealers størrelse og måske skitser af arealerne. Det kan muligvis hjælpe en landinspektør, hvis denne skal hjælpe med at afdække de enkelte lejede arealers udstrækning og afgrænsning, men hvis der ikke findes fixpunkter i terrænet og dokumenter, der beskriver arealfordelingen, er det nok en vanskelig opgave.
I kan naturligvis sagtens selv foretage opmåling af jeres indbyrdes arealer, hvis I er enige herom i foreningen (og er nok en god ide, også at være enig med udlejeren herom). Men en sådan opmåling kan næppe få retsvirkning. Så der er risiko for fremtidige konflikter, hvis opmålingen bestrides.
Det kan være ganske omkostningstungt at få foretaget opmålinger, så I bør nøje drøfte om det er et skridt, der vil have værdi for jer.
Hvis formålet er at ændre den indbyrdes byrdefordeling, således nogle betaler mere til den samlede lejesum og andre betaler mindre, så kan generalforsamlingen i henhold til §4 stk. 3 fastsætte dette ifølge bestemmelsen: ”fremskaffes ved bidrag fra de enkelte medlemmer/ejere i forhold til fordelingstal fastsat af generalforsamlingen”.
Såfremt en given fordeling har været gældende i en årrække og måske aldrig ændret, så vil FL tilråde, at der skal være tale om meget tungtvejende årsager, såfremt en generalforsamling skal træffe beslutning om ændringer. Er sådanne årsager til stede, bør der endvidere tilstræbes enighed om en ændring.

Adgang til strand
Som udgangspunkt har offentligheden adgang til stranden, som er området mellem vandet og sammenhængende landvegetation.  Men der kan sagtens være lokale forhold, der udgør hindringer herfor eller gør, at der må finde en lokal tolkning af bestemmelsen sted.

Du rejser i din henvendelse en lang række spørgsmål, som tager afsæt i meget specifikke lokale forhold. Det har FL ikke mulighed for at svare på.  I særdeleshed ikke, når FL ikke kender lejekontrakten eller andre dokumenter. Der f.eks. være indgået tidligere mundtlige eller skriftlige aftaler om adgangsforhold. Der kan også være tale om hævdvundne rettigheder, gamle deklarationer og meget andet. Sådanne forhold kan kun afdækkes ved en undersøgelse af alle relevante dokumenter. Dokumenter som måske går helt tilbage til etableringen af den ejendom, som arealet oprindeligt er udmatrikuleret fra.
FL bemærker, at det er et af Foreningen Møllekrogens formål at ”vedligeholde en fjordsti” (§2). Uden kendskab til området er det ikke til at vide, hvad denne bestemmelse indebærer. Men det virker som om, at der må være tale som en sti langs eller til fjorden.

Generel bemærkning
FL har ikke kendskab til baggrunden for din henvendelse, men belært af erfaringer, vil FL godt tilføje, at hvis årsagen skyldes uoverensstemmelser mellem foreningens medlemmer om hvorledes arealbenyttelse og adgangsforhold skal tolkes og forstås, så er det ikke altid jura og paragraffer, der skal løse problemet.
Vi kender det alle sammen fra dagligdagen.
Eksempel: En række biler holder for rødt i et lyskryds. Der skiftes til grønt, rækken af biler kører frem, men det kniber med pladsen på den anden side af krydset. Det bliver den næste bilists tur, der er stadig grønt, men bilisten kan se, at denne ikke kan komme ud af krydset på den anden side, før der skiftes til rødt og til grønt i den modsatte retning. Bilisten har retten på sin side til at køre frem, men bilisten kan se, at det vil ende med at blokere krydset, skabe trafikkaos og megen dytten.
Ligesom trafikanterne i krydset opnår det bedste resultat ved at indrette sig efter hinanden, så skal medlemmerne i en forening indbyrdes finde frem til, hvorledes de skal sameksistere. Hvis det ikke sker, så ender de med at slide sig selv og deres gode humør op på golde konflikter.

Fritidshusejernes Landsforening håber at ovenstående bemærkninger kan bidrage til Foreningen Møllekrogens fortsatte trivsel og gode foreningsliv.
Vi hører gerne om bemærkningerne har kunnet bidrage til foreningens arbejde.