Fra Poul Erik Sørensen, Kikkenborg Strands Ejerforening har FL modtaget:

Emne: Juridisk ekspertise omkring eje af jordlodder ved Ideelle Anparter i relation til højvandssikring af delområde

Vi efterlyser en juridisk afklaring af de enkeltes anpartshaveres hæftelsesansvar ved højvandssikring af et lavtliggende delområde af Kikkenborg Strand, og vi håber foreningen kan være behjælpelig heri ud fra efterfølgende redegørelse:
Kikkenborg Strands 59 lodsejere ejer ved ideel anpart hver især deres egen jordlod, hvorpå der er opført et sommerhus. Ejerskabet blev etableret for 41 år siden ved, at daværende ejere af Kikkenborgs sommerhuse i fællesskab købte hele det hidtil lejede areal, hvorpå deres sommerhuse var beliggende.
Købet udgjorde således 59 jordlodder i uens størrelse og beliggenhed. Jordlodderne var indtegnet på kortbilag til den ved købet tinglyste deklaration, og hver anpart blev ansat i et antal 1000-dele i forhold til størrelsen af jordlodden, der købtes, og alle 59 anparter udgjorde sammenlagt 1000. Købesummen for arealet fordeltes således ud fra anparternes 1000-dele.
Jf. skødet overtog hver anpartshaver sin jordlod som den hidtil havde været lejet. Og dermed uden hensyn eller fælles ansvar i forhold til, at udnyttelsen evt. kunne været begrænset af fx vejbyggelinje, strandbeskyttelseslinje, at der måske forekom kysterosion eller der nu og da måske indtraf oversvømmelse ved højvande.
På købstidspunktet blev Kikkenborgs sommerhuse kun anvendt til lejlighedsvis sommerophold og var uden indlagt vand eller kloakering. Senere blev området kloakeret og husene fik indlagt vand. Undervejs blev området ændret fra landzone til sommerhusområde og blev omfattet af lokalplan og gennem årene er husene blevet ombygget og forbedret, eller nedrevet og afløst af større nybygninger med alle tidssvarende faciliteter.
Mens vandskade ved højvande var minimal for de oprindelige huse, blev en skade mere alvorlig, efterhånden, som husene blev fornyet, hvor det nye hus ikke samtidig fik en tilstrækkelig forhøjet sokkelkote. Selve sommerhusbebyggelsen i Kikkenborg har ikke på noget tidspunkt været omfattet af hverken grundkøbet eller af ejerforeningen, der blev etableret tillige med grundkøbet. Det har været op til den enkelte ejer, hvorledes denne har valgt sit hus opført – dog i respekt af lokalplanens og byggemyndighedens anvisninger, men uden indflydelse af -brugere ejere eller ejerforening. Hver enkelt jordlod er i lokalplanen vist med eget, særskilt byggefelt, men nogle jordlodders størrelse giver så lille et byggefelt, at genopførelsen af nyt hus på parcellen er umuligt.

En gruppe af ejere, der ønsker deres huse højvandssikret, mener at alle Kikkenborgs grundejere qua ejerskabet ved ideelle anparter har fælles økonomisk ansvar for højvandssikringen, uanset de får fordel heraf eller ej. Og da Kikkenborg Strands Ejerforening vedtægter ikke har nogen bestemmelse om, at en sådan udgift kun pålægges berørte, mener man at udgiften skal fordeles ligeligt mellem alle.
Kerteminde Kommune har i et ansøgt højvandsprojekt der imod henvendt sig til 32 af Kikkenborgs grundejere, udpeget af Kerteminde Kommune ud fra deres huses grundkote i formening om, at kun disse husejere bør pålægges betalingspligt. Men grundet uenigheden, både mellem disse og i forhold til de 27 ejere uden behov og interesse i højvandssikring, har kommunen henlagt ansøgte.

Men hvor står den enkelte anpartshaver juridisk set i forholdet?
Kan alle ejerne af de 59 jordlodder pålægges betalingspligt for højvandssikring pga at arealet ikke er udmatrikuleret, men alene opsplittet i ideelle anparter, uanset at sommerhusene, der nu ønskes højvandssikres, ikke var omfattet af grundkøbet og ejerforeningen?

FLs formand har svaret således:

Kære Poul Erik Sørensen,

Dine spørgsmål ligger uden for den ekspertise, vi i Fritidshusejernes Landsforening ligger inde med. Jeg videresender derfor mailen til FLs advokat Michel Nathan. Michael Nathan har allerede lavet et udredningsarbejde om kystsikring for FL og har i den anledning erhvervet sig betydelig viden om disse spørgsmål. Jeg vedlægger Michael Nathans notat til FL. Som du kan læse i notatet anbefales det i alle tilfælde at få foretaget en konkret juridisk bedømmelse i hver enkelt sag.

Ifølge FLs aftale med Michael Nathan vil han i første runde give jer, hvad der i fagsproget hedder almindelig retshjælp. Det sker uden beregning. Men I bør nok imødese at indgå et egentligt engagement, idet der utvivlsomt vil være behov for at granske sagens dokumenter. Det vil I få nærmere besked fra Michael Nathan om.

For god ordens skyld gør jeg opmærksom på, at notatet kun udleveres til bestyrelser i medlemsforeninger i FL, samt at notatet ikke må kopieres eller videresendes ud over denne kreds.